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Cadre juridique
Le 12 septembre 2018, le décret législatif du 5 septembre 2018, publiant le texte révisé de la loi 10/2012, du 21 juin, sur les investissements étrangers en Principauté d’Andorre, a été publié au Journal officiel de la Principauté d’Andorre.
Nous vous conseillons en matière d'investissement étranger
Notre cabinet d’avocats en Andorre conseille ses clients sur les différentes modalités d’investissement étranger. Nous apportons l’assistance juridique nécessaire pour obtenir l’autorisation préalable d’investissement étranger avant de développer une activité en Andorre ou d’acquérir un bien immobilier.
Qu'est-ce qu'un investissement étranger en Andorre ?
Est considéré comme investissement étranger en Andorre l’acquisition de biens situés dans le pays, ou l’acquisition ou la constitution de droits réels sur ces biens, par :
- des personnes physiques non résidentes en Andorre ;
- des personnes physiques résidentes qui réalisent un investissement immobilier et qui ne peuvent justifier de 3 ans ou plus de résidence effective et permanente au cours des 10 années précédant la demande (les périodes d’absence pour études comptent comme résidence) ;
- des personnes morales étrangères, y compris les entités publiques de souveraineté étrangère, qu’elles investissent directement ou par l’intermédiaire d’une succursale ou d’un établissement stable ;
- des sociétés andorranes dont la participation étrangère, directe ou indirecte, est égale ou supérieure à 50 % du capital ou des droits de vote, calculée de manière conjointe.
Pour les investissements immobiliers, est également considérée comme participation étrangère celle détenue par des résidents justifiant de moins de 3 ans de résidence au cours des 10 années précédentes.
Ne sont notamment pas soumises à la Loi la constitution de sûretés réelles ni la souscription de fonds d’investissement réglementés, sauf pour les véhicules dont l’actif est majoritairement immobilier.
Un investissement peut perdre ou acquérir la qualité d’investissement étranger en cours de route, par exemple lorsque l’investisseur acquiert ou perd la résidence. Ces changements doivent être déclarés au Registre des Investissements Étrangers, mais ne requièrent pas d’autorisation.
Investissements interdits et non autorisables
Sont interdits les investissements réalisés par des personnes résidant ou domiciliées dans des pays considérés à risque en matière de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme, ainsi que ceux réalisés par des personnes ayant des antécédents pénaux pour des infractions intentionnelles constituant une menace pour l’ordre public.
En outre, le Gouvernement n’autorise pas les investissements susceptibles de porter atteinte, entre autres intérêts, à la sécurité nationale, à l’ordre public et économique, à l’environnement, à la santé publique, au marché du travail, au marché du logement ou à l’intérêt général du pays.
Investissement étranger direct
Constitue un investissement direct la participation dans des sociétés andorranes, par l’acquisition d’actions, de parts sociales ou de droits de vote, ou la constitution ou l’extension de succursales et d’établissements stables. Il en va de même de la constitution de droits réels sur ces actions ou parts.
Autorisation préalable
L’investissement direct requiert l’autorisation préalable du ministère compétent. Seul en est dispensé l’investisseur qui détient une participation égale ou inférieure à 10 % du capital ou des droits de vote, à condition que la participation étrangère totale dans la société soit inférieure à 25 % au moment de l’acquisition. Au-delà de 10 %, toute modification de la participation requiert une nouvelle autorisation.
Requièrent également une autorisation préalable :
- la modification de l’objet social, sauf s’il s’agit d’une simple clarification ou d’un développement accessoire ;
- l’augmentation du capital social, sauf si elle est réalisée par incorporation de réserves volontaires.
Les acquisitions pour cause de décès ne requièrent pas d’autorisation, mais doivent être déclarées.
Déclaration
L’investissement direct et la cession des droits acquis doivent être déclarés au Registre des Investissements Étrangers.
Activité économique effective
La société détenant un investissement étranger direct doit exercer une activité réelle dans un délai de 18 mois. Elle dispose ensuite de 3 mois pour le justifier au moyen de :
- l’inscription du commerce ou de l’industrie, sauf pour les sociétés de gestion de patrimoine propre ou de détention de participations ;
- le dépôt des comptes annuels ;
- des comptes faisant apparaître au moins 75 % du chiffre d’affaires, des dépenses, de l’investissement ou de l’actif déclarés dans la demande ;
- l’identité des bénéficiaires effectifs ;
- un compte bancaire ouvert et actif en Andorre.
L’investissement direct ne donne en soi aucun droit à obtenir la résidence en Andorre.
Investissement étranger immobilier
Constitue un investissement immobilier l’acquisition de la propriété ou d’autres droits réels sur des biens immobiliers, la promotion immobilière et les concessions administratives impliquant l’usage privatif de biens immobiliers.
Est également soumis à ce régime l’investissement dans des sociétés ou véhicules d’investissement dont la participation étrangère est égale ou supérieure à 50 % et dont l’actif est composé à plus de 50 % de biens immobiliers situés en Andorre.
Autorisation préalable
L’investissement immobilier requiert toujours une autorisation préalable. Les seules exceptions sont les acquisitions pour cause de décès et celles résultant de la liquidation du régime matrimonial, qui doivent néanmoins être déclarées au Registre des Investissements Étrangers.
Limites applicables aux personnes physiques
Un investisseur personne physique ne peut obtenir l’autorisation que si, avec la nouvelle acquisition, il ne détient pas plus de :
- une parcelle comportant une seule maison individuelle, construite ou à construire ; ou
- une maison individuelle, deux appartements ou deux studios, avec un maximum de trois places de parking et trois caves par appartement ; ou
- six places de parking.
Cette limite s’applique pendant 10 ans à compter de l’investissement par lequel elle est atteinte. Ne sont pas pris en compte les biens reçus par succession ou par liquidation du régime matrimonial, ni les logements destinés à la location en résidence principale à loyer abordable pendant au moins dix ans.
Sociétés et établissements
Les sociétés étrangères, les succursales et les sociétés andorranes à participation étrangère peuvent acquérir un bien immobilier destiné à leur propre activité commerciale. Les sociétés andorranes détenues entièrement par une personne physique ou par des membres proches de sa famille peuvent en outre investir dans les mêmes limites que les personnes physiques.
Interdictions
L’investissement étranger est interdit dans :
- la promotion immobilière destinée à la vente, sauf pour les programmes destinés entièrement à la location en résidence principale avec au moins 50 % à loyer abordable pendant dix ans, et pour ceux situés dans des paroisses ayant adapté leur plan d’urbanisme à l’étude de capacité de charge ;
- les appartements touristiques et les biens bénéficiant d’une autorisation de logement à usage touristique (HUT) ;
- l‘investissement destiné à des locations avec option d’achat, les locations entre une société et des personnes liées et tout autre montage pouvant constituer une fraude à la loi.
Impôt
L’investissement étranger immobilier est soumis à l’impôt sur l’investissement étranger immobilier (Loi 3/2024).
Procédure, Formalisation & Suivi
Demande
Les demandes d’autorisation sont déposées par voie électronique, au moyen du formulaire officiel et avec les pièces exigées par le Règlement de l’investissement étranger.
Délai de décision
Le ministère doit statuer dans un délai maximal de deux mois, prorogeable d’un mois au plus. Le délai est suspendu tant que les pièces demandées n’ont pas été fournies. À défaut de décision expresse dans le délai, l’autorisation est réputée refusée.
Réalisation
L’investissement autorisé doit être réalisé dans le délai fixé par l’autorisation ou, à défaut, dans un délai de six mois. Passé ce délai, l’autorisation devient caduque, sauf prorogation unique et expresse.
Formalisation
Tous les investissements étrangers doivent être formalisés par acte authentique devant un notaire andorran, qui doit intégrer l’autorisation préalable à l’acte lorsqu’elle est requise. Le notaire communique l’investissement au Registre des Investissements Étrangers dans un délai de quinze jours.
Paiements
Les encaissements et paiements doivent transiter par des établissements bancaires agréés en Andorre ou domiciliés dans des pays qui ne sont pas considérés à risque.
Suivi
Tous les deux ans, ou à la demande du ministère, l’investisseur doit fournir les justificatifs attestant qu’il respecte toujours la Loi et les conditions de l’autorisation.
Conséquences en cas de manquement
Les actes contraires à la Loi sont nuls de plein droit, et une société détenant un investissement étranger direct qui ne la respecte pas peut être déclarée nulle.
La Loi prévoit en outre, entre autres, les amendes suivantes :
- de 10 000 à 20 000 € par contrevenant, en plus de la nullité, pour un investissement réalisé en violation de la Loi ;
- 25 % de la valeur de l’investissement, avec un minimum de 50 000 €, lorsque l’acte est maintenu à l’égard d’un tiers de bonne foi ;
- 5 000 € pour défaut de déclaration au Registre, dans un délai de 30 jours, d’un investissement non soumis à autorisation ou de sa liquidation ;
- de 15 000 à 30 000 € pour la communication d’informations inexactes ou incomplètes au ministère.
Comment pouvons-nous vous aider ?
Aleix Advocats vous accompagne à chaque étape de votre investissement étranger :
- L’analyse préalable pour déterminer si l’opération constitue un investissement étranger et si elle est soumise à autorisation, à des limites ou à des interdictions.
- La préparation et le dépôt de la demande d’autorisation préalable, ainsi que le suivi du dossier.
- La constitution de la société andorrane et l’inscription de l’activité commerciale.
- La rédaction et la révision des contrats de vente de biens immobiliers ou de fonds de commerce.
- La formalisation devant notaire et les déclarations au Registre des Investissements Étrangers.
- La justification de l’activité économique effective et le respect des obligations de suivi.
Domaines de compétence :
Nos avocats et conseillers proposent leurs services dans divers domaines de compétence : le droit andorran (voir branches du droit), l’économie en général et, en particulier, dans le domaine du conseil fiscal.
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